52834 恒大物業(yè),“逃離”恒大系

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恒大物業(yè),“逃離”恒大系
09/19
如果順利的話,這不僅是物管行業(yè)最受關(guān)注度的一宗并購(gòu)案,也將是恒大物業(yè)命運(yùn)逆轉(zhuǎn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
本文來自于微信公眾號(hào)“斑馬消費(fèi)”(ID:banmaxiaofei),作者:楊拓,投融界經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

當(dāng)許家印逐漸淡出大眾視野、中國(guó)恒大被摘牌退市,恒大物業(yè)能否“逃離”恒大系?

日前,恒大物業(yè)公告披露,中國(guó)恒大清盤人計(jì)劃出售中國(guó)恒大及CGE Holdings所持公司合計(jì)51.016%股權(quán),且已從部分有意方收到不具約束力的指示性要約。

如果順利的話,這不僅是物管行業(yè)最受關(guān)注度的一宗并購(gòu)案,也將是恒大物業(yè)命運(yùn)逆轉(zhuǎn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

據(jù)公告,清盤人將在11月前后邀請(qǐng)有意方磋商并最終形成交易文件,屆時(shí)新東家的神秘面紗將會(huì)被揭開。

擺上貨架

中國(guó)恒大自上月被摘牌退市后,清盤人對(duì)其旗下資產(chǎn)的處置進(jìn)程加快。日前,恒大物業(yè)(06666.HK)被擺上貨架。

據(jù)9月11日公告,公司在9月10日收到中國(guó)恒大及CGE Holdings共同及個(gè)人清盤人發(fā)出的接洽函。

該接洽函載明,清盤人一直尋求機(jī)會(huì)出售二者所持公司合計(jì)51.016%股權(quán),且已在9月9日收到不具約束力的指示性要約,尚未與任何有意方進(jìn)行談判。

9月12日,恒大物業(yè)復(fù)牌,股價(jià)即迎來大漲,總市值飆過百億港元。

這并不是公司首次計(jì)劃易主。早在4年前,中國(guó)恒大爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)后,恒大物業(yè)就曾被作為優(yōu)質(zhì)標(biāo)的擺上貨架,以圖換取資金回血。

上一次出現(xiàn)的“金主”,乃是有著廣州“隱形地主”之稱的合生創(chuàng)展集團(tuán)。

2021年10月,合生創(chuàng)展集團(tuán)(00754.HK)擬以對(duì)價(jià)200.4億港元,獲得恒大物業(yè)50.1%股權(quán)。

這宗本可以馬上為中國(guó)恒大“輸血”的收購(gòu),因雙方在相關(guān)條款未達(dá)成一致不歡而散。

恒大物業(yè)是恒大系繼恒大汽車上市后的第3家上市企業(yè),于2020年底登陸港股。巔峰時(shí)期的2021年2月,公司市值高達(dá)2000億港元,僅次于碧桂園服務(wù)。目前,其實(shí)控人仍為許家印。

2024年1月,中國(guó)恒大與債權(quán)人就重組事項(xiàng)難以達(dá)成一致,隨后清盤在即。恒大系“遺產(chǎn)”中較為優(yōu)質(zhì)的恒大物業(yè),被出售的宿命,已在冥冥之中注定。

恒大物業(yè),“逃離”恒大系

神秘買家

恒大物業(yè)年收入超百億元,在管面積行業(yè)第三,有著穩(wěn)定的收益能力。中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地以及九龍倉(cāng)等,均為市場(chǎng)傳聞中的潛在收購(gòu)方。

但要拿下這個(gè)標(biāo)的,可能并不太容易,以目前市值匡算,51%股權(quán)比例,估值約60億港元。

目前市場(chǎng)猜測(cè)的潛在買家,主要為兩類:一類是能夠在資本寒冬中逆勢(shì)收并購(gòu)的企業(yè),比如萬物云收購(gòu)中洲物業(yè);另一類是自持現(xiàn)金流充沛的物管企業(yè),比如碧桂園物業(yè)、保利物業(yè),基本在手貨幣資金維持在90億元以上。

在當(dāng)下頭部物管企業(yè)加速整合、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)積極處置的趨勢(shì)下,誰會(huì)出手拿下恒大物業(yè)控制權(quán)?

當(dāng)然,也不排除業(yè)外機(jī)構(gòu)對(duì)物管標(biāo)的產(chǎn)生興趣。

今年4月底,博裕資本砸下6.67億元競(jìng)得金科服務(wù)18.05%股權(quán),和一致行動(dòng)人的合計(jì)持股達(dá)到55.91%。

博裕資本自2021年底成為金科服務(wù)的戰(zhàn)略投資者,先后3次出手加碼投資,為此付出合計(jì)近54億港元。

就目前來看,中國(guó)恒大清盤人對(duì)恒大物業(yè)潛在交易方的甄選,尚處于初步階段。擬在11月前后,邀請(qǐng)經(jīng)挑選的有意方就潛在交易提交最終建議書,并將與相關(guān)有意方磋商最終交易條件的條款,以就潛在交易達(dá)成具有約束力的交易文件。

1個(gè)多月后,買家是誰,將被揭開神秘面紗。

經(jīng)營(yíng)底色

據(jù)*券時(shí)報(bào),截至目前,中國(guó)恒大清盤人已經(jīng)掌控恒大系企業(yè)數(shù)量超100家,資產(chǎn)規(guī)模約270億港元,境外可變現(xiàn)資產(chǎn)金額約2.55億美元,回籠資金占比65.49%。

在可變現(xiàn)資產(chǎn)中,恒大物業(yè)屬于較易快速脫手的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

截至今年6月,公司在管面積約5.96億平方米,同比增加約4100萬平方米。就在管面積來看,恒大物業(yè)僅次于碧桂園服務(wù)和保利物業(yè);依收入規(guī)模計(jì),位列行業(yè)前10。

當(dāng)前,國(guó)內(nèi)物管行業(yè)的變化加劇,物業(yè)企業(yè)整體發(fā)展由規(guī)模增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向品質(zhì)運(yùn)營(yíng),更考驗(yàn)企業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)水平。

恒大物業(yè),“逃離”恒大系

從今年以來經(jīng)營(yíng)狀況來看,恒大物業(yè)呈現(xiàn)出增收難增利的局面,成為這宗股權(quán)收購(gòu)中難以忽略的痛點(diǎn)。

2025年上半年,公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入66.47億元,歸母凈利潤(rùn)4.72億元,同比分別增長(zhǎng)6.86%和-5.64%。同期,毛利率為18.0%,同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí),公司還經(jīng)受著流動(dòng)性緊張及關(guān)聯(lián)方影響等多重壓力。

在今年上半年報(bào)中,董事長(zhǎng)段勝利特別強(qiáng)調(diào),來自中國(guó)恒大約1.5億平方米已簽約的合約項(xiàng)目轉(zhuǎn)化陷入停滯狀態(tài),未來能否有效轉(zhuǎn)化存在重大不確定性,需要較長(zhǎng)周期化解風(fēng)險(xiǎn)。

期內(nèi),公司的應(yīng)收賬款持續(xù)處于高位。截至6月底,公司貿(mào)易應(yīng)收賬原值約58.83億元,累計(jì)計(jì)提壞賬損失約30.42億元,減值率高達(dá)51.7%;其中,3年及以上第三方應(yīng)收賬款原值約6.61億元,占第三方應(yīng)收賬款原值總額比例約18.0%,其減值后凈值同比增長(zhǎng)23.4%至1.81億元,賬齡結(jié)構(gòu)持續(xù)惡化,進(jìn)一步加劇壞賬減值壓力。

由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)預(yù)繳款項(xiàng)的減少,上述同期,公司合約負(fù)債為24.72億元,較上年末下降2.83億元。

各種不利因素,都給公司現(xiàn)金流帶來壓力。截至今年6月底,公司貨幣資金較2024年末減少4億元。

公司正在積極調(diào)整降低流動(dòng)性壓力,其和債權(quán)人協(xié)商,債務(wù)到期不要求立即償還,通過協(xié)商修訂還款計(jì)劃。

恒大 物業(yè)
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